זמן קריאה משוער: 2 דקות

רכישת נדל״ן בארה״ב לישראלים: LLC ומיסוי FIRPTA

ישראלים רבים רואים בנדל״ן בארצות הברית הזדמנות השקעה אטרקטיבית — תשואות שכירות יציבות, מגוון שווקים וכניסה בהון התחלתי סביר. לצד ההזדמנות, רכישה חוצת-גבולות טומנת סיכונים משפטיים ומיסויים שאינם מוכרים לרוכש הישראלי. להלן עקרונות שכל משקיע צריך להכיר.

מבנה הרכישה: בשם פרטי או דרך LLC?

אחת ההחלטות הראשונות והקריטיות היא מבנה האחזקה. רכישה דרך חברת LLC אמריקאית עשויה להגן על המשקיע מאחריות אישית ולסייע בתכנון המס, אך דורשת תכנון זהיר של ההיבטים האמריקאיים והישראליים כאחד. רכישה בשם פרטי פשוטה יותר, אך עלולה לחשוף את המשקיע להשלכות מס ועיזבון בלתי צפויות.

מיסוי: FIRPTA והדיווח בישראל

בעת מכירת נכס בארה״ב חל על תושב חוץ ניכוי מס במקור (FIRPTA) בשיעור של 15% מהתמורה הברוטו. חשוב לדעת: אמנת המס בין ישראל לארה״ב אינה חלה על ניכוי FIRPTA — מדובר בשני מנגנונים נפרדים. עם זאת, ניתן להגיש בקשה ל-Withholding Certificate לרשות המסים האמריקאית (IRS) להפחתת ניכוי המס במקור אם הרווח בפועל נמוך מהתמורה הברוטו. במקביל, הכנסות שכירות מארה״ב חייבות בדיווח לרשות המסים בישראל.

בדיקות מקדמיות (Due Diligence)

לפני החתימה יש לוודא את זכויות הבעלות בנכס, היעדר שעבודים וחובות, מצב תכנוני, וכן ביטוח זכויות בעלות (Title Insurance). חובות ועד בית (HOA) ומגבלות השכרה הן נקודות שמשקיעים נוטים להחמיץ.

טעויות נפוצות

בין הטעויות השכיחות: רכישה בשם פרטי ללא מחשבה על השלכות ירושה, אי-דיווח הכנסות בישראל, חוזה רכישה שאינו מותאם לנסיבות, והסתמכות על גורמים מקומיים ללא ליווי משפטי ישראלי.

שאלה נפוצה: כמה ינוכה במקור במכירת נכס ב-400,000 דולר?

דוגמה מספרית לניכוי FIRPTA

לפי סעיף 1445 לקוד המס האמריקאי (IRC §1445), הרוכש מחויב לנכות במקור 15% מהתמורה הברוטו כאשר המוכר הוא תושב חוץ. במכירה בתמורה של 400,000 דולר ינוכו 60,000 דולר — גם אם הרווח בפועל קטן בהרבה (למשל, אם הנכס נרכש ב-350,000 דולר). קיימים שני חריגים עיקריים: כאשר התמורה אינה עולה על 300,000 דולר והרוכש מתכוון להשתמש בנכס כבית מגוריו — אין ניכוי; כאשר התמורה בין 300,000 ל-1,000,000 דולר והרוכש מתכוון להתגורר בנכס — שיעור הניכוי הוא 10%. המוכר רשאי להגיש ל-IRS בקשה לאישור הפחתת ניכוי (Withholding Certificate, טופס 8288-B) לפני המכירה, כך שהניכוי ישקף את המס הצפוי בפועל, ובכל מקרה ניתן לדרוש החזר של עודף הניכוי בדוח המס השנתי (טופס 1040-NR).

קראו עוד בנושא

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לכל עסקה נסיבות ייחודיות — מומלץ להיוועץ בעורך דין לפני קבלת החלטות.

נשמח לסייע לכם בכל שאלה בתחום. לייעוץ ראשוני חייגו 03-683-4455 או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

עודכן: ספטמבר 2026