ישראלים רבים רואים בנדל״ן בארצות הברית הזדמנות השקעה אטרקטיבית — תשואות שכירות יציבות, מגוון שווקים וכניסה בהון התחלתי סביר. לצד ההזדמנות, רכישה חוצת-גבולות טומנת סיכונים משפטיים ומיסויים שאינם מוכרים לרוכש הישראלי. להלן עקרונות שכל משקיע צריך להכיר.

מבנה הרכישה: בשם פרטי או דרך LLC?

אחת ההחלטות הראשונות והקריטיות היא מבנה האחזקה. רכישה דרך חברת LLC אמריקאית עשויה להגן על המשקיע מאחריות אישית ולסייע בתכנון המס, אך דורשת תכנון זהיר של ההיבטים האמריקאיים והישראליים כאחד. רכישה בשם פרטי פשוטה יותר, אך עלולה לחשוף את המשקיע להשלכות מס ועיזבון בלתי צפויות.

מיסוי: FIRPTA והדיווח בישראל

בעת מכירת נכס בארה״ב חל על תושב חוץ ניכוי מס במקור (FIRPTA) בשיעור של 15% מהתמורה הברוטו. חשוב לדעת: אמנת המס בין ישראל לארה״ב אינה חלה על ניכוי FIRPTA — מדובר בשני מנגנונים נפרדים. עם זאת, ניתן להגיש בקשה ל-Withholding Certificate לרשות המסים האמריקאית (IRS) להפחתת ניכוי המס במקור אם הרווח בפועל נמוך מהתמורה הברוטו. במקביל, הכנסות שכירות מארה״ב חייבות בדיווח לרשות המסים בישראל.

בדיקות מקדמיות (Due Diligence)

לפני החתימה יש לוודא את זכויות הבעלות בנכס, היעדר שעבודים וחובות, מצב תכנוני, וכן ביטוח כותרת (Title Insurance). חובות ועד בית (HOA) ומגבלות השכרה הן נקודות שמשקיעים נוטים להחמיץ.

טעויות נפוצות

בין הטעויות השכיחות: רכישה בשם פרטי ללא מחשבה על השלכות ירושה, אי-דיווח הכנסות בישראל, חוזה רכישה שאינו מותאם לנסיבות, והסתמכות על גורמים מקומיים ללא ליווי משפטי ישראלי.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לכל עסקה נסיבות ייחודיות — מומלץ להיוועץ בעורך דין לפני קבלת החלטות.