רכישת דירה בישראל כרוכה בתשלום מס רכישה למדינה, המחושב לפי שווי העסקה. גובה המס נגזר מהשאלה אם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת, ולכן כדאי להכיר את מבנה המדרגות עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה.

בקצרה: נכון לשנת 2026, ברכישת דירה יחידה חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ פטור ממס רכישה; על החלק שמעל סכום זה ועד 2,347,040 ₪ המס הוא 3.5%, ועל החלק שמעל כך ועד 6,055,070 ₪ המס הוא 5%. ברכישת דירה נוספת אין מדרגה פטורה כלל — המס מתחיל ב-8% ומגיע ל-10% על החלק היקר של העסקה. הסכומים מעודכנים לפי חוק מיסוי מקרקעין ומוקפאים בתקופה זו.

מהו מס רכישה וכיצד הוא מחושב

מס רכישה הוא מס המשולם על ידי רוכש הזכות במקרקעין, ומחושב כאחוז משווי העסקה — כלומר מלוא הסכום המשולם למוכר תמורת הנכס. ברכישת דירה חדשה מקבלן, שווי העסקה כולל גם את רכיב המע"מ. יום הרכישה נחשב ליום שבו נחתם חוזה הרכישה, גם אם הבעלות מועברת בפועל במועד מאוחר יותר. שיעורי המס בנויים כמדרגות מתקדמות ומתעדכנים מעת לעת בהתאם לחוק.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

עבור מי שרוכש את דירתו היחידה נקבעו חמש מדרגות: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא משולם מס; על החלק שמעל כך ועד 2,347,040 ₪ — 3.5%; על החלק שמעל כך ועד 6,055,070 ₪ — 5%; על החלק שמעל כך ועד 20,183,565 ₪ — 8%; ועל היתרה — 10%. גם "משפרי דיור" — מי שרוכש דירה חלופית ומוכר את הישנה בתוך התקופה הקבועה בחוק — עשוי להתחייב במס לפי מדרגות דירה יחידה, בכפוף להצהרה מתאימה לרשות המסים.

מדרגות מס רכישה לדירה נוספת

ברכישת דירה שאינה הדירה היחידה של הרוכש אין מדרגה פטורה: על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ משולם מס בשיעור 8%, ועל החלק שמעליו — 10%. אין הבחנה בין דירה שנייה, שלישית או נוספת — כולן ממוסות באותו אופן. מכאן שהפער בין רכישת דירה יחידה לדירה נוספת עשוי להיות משמעותי מאוד.

חזקת התא המשפחתי והקלות אפשריות

לצורך מס רכישה, "רוכש" כולל את בני הזוג המתגוררים יחד ואת ילדיהם הקטינים — זו "חזקת התא המשפחתי", שנועדה למנוע רישום מלאכותי של נכסים על שם בן זוג או ילד כדי להימנע מהמס. בצד זאת, אוכלוסיות מסוימות — בהן נכים, עיוורים, עולים חדשים ובני משפחות שכולות — עשויות להיות זכאיות למס מופחת, בכפוף לתנאים. מומלץ לבדוק זכאות מול רשות המסים או בעזרת סימולטור מס הרכישה הרשמי.

סיכום

מס רכישה הוא מרכיב עלות מהותי בכל עסקת נדל"ן, והפער בין דירה יחידה לדירה נוספת יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים ואף יותר. הכרת המדרגות, הבנת מעמד הרוכש ובדיקת זכאות להקלות — כל אלה חשובים לתכנון נכון של העסקה עוד לפני החתימה.

שאלות נפוצות

מה סכום הפטור ממס רכישה לדירה יחידה ב-2026?
ברכישת דירה יחידה, חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ פטור לחלוטין ממס רכישה. רק על החלק שמעל סכום זה מתחילים לחול שיעורי המס.

כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
בדירה נוספת אין מדרגה פטורה. משולם מס בשיעור 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו.

כיצד נקבע שווי העסקה לצורך המס?
שווי העסקה הוא מלוא הסכום המשולם למוכר תמורת הנכס. ברכישה מקבלן, השווי כולל גם את רכיב המע"מ.

מתי נחשב יום הרכישה?
יום הרכישה הוא היום שבו נחתם חוזה הרכישה, גם אם הבעלות מועברת בפועל במועד מאוחר יותר.

האם משפרי דיור משלמים מס לפי דירה נוספת?
לא בהכרח. מי שמוכר את דירתו הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק ומצהיר על כך עשוי להתחייב במס לפי מדרגות דירה יחידה.

מי עשוי להיות זכאי להקלה במס רכישה?
נכים, עיוורים, עולים חדשים ובני משפחות שכולות, בין היתר, עשויים להיות זכאים למס מופחת בכפוף לתנאים. יש לבדוק זכאות מול רשות המסים.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לגופו — מומלץ להיוועץ בעורך דין.