הארכת מועדים במיסוי מקרקעין בעקבות מלחמת "שאגת הארי": מה חשוב לדעת למשפרי דיור ולרוכשי דירה יחידה

מי שרכש דירה חלופית לפני שמכר את הדירה הקודמת יודע שהשעון מתקתק: החוק מקצה חלון זמן קצוב למכירת הדירה הישנה, ומי שמחמיץ אותו עלול לגלות שחבות מס הרכישה שלו קופצת ממדרגות של דירה יחידה למדרגות של דירה נוספת — פער שיכול להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. בעקבות מלחמת "שאגת הארי" נקבעה הארכה של חלק מהמועדים הללו, ורשות המסים פרסמה הוראת ביצוע מפורטת שמסבירה כיצד היא מיישמת אותה. להלן מה השתנה, למי זה רלוונטי ומה חשוב לבדוק לפני שממהרים למכור.

מה השתנה לאחרונה: חוק הארכת המועדים והוראת ביצוע 2/2026

ביום 30.3.2026 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2026 — "הארכת מועדים בעקבות מלחמת שאגת הארי". ההוראה מבהירה את יישומו של תיקון לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה — חרבות ברזל), שאושר במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית ביום 25.3.2026 ופורסם ברשומות ביום 26.3.2026 (ספר חוקים 3507).

הרעיון פשוט: המלחמה, שהחלה לפי ההוראה ביום 28.2.2026, שיבשה את שוק הנדל"ן ואת יכולתם של מוכרים לעמוד בלוחות זמנים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין. לכן הוארכו מספר תקופות מוגדרות שבחוק — ולא כולן. חשוב להדגיש: ההארכה אינה גורפת והיא חלה רק על סעיפים ספציפיים שנמנו במפורש.

"התקופה הקובעת השנייה" ומנגנון הדחייה

הוראת הביצוע מגדירה "תקופה קובעת שנייה" — מיום 28.2.2026 ועד יום 31.5.2026. מנגנון הדחייה עובד כך: אם תקופה הקבועה באחד מהסעיפים הרלוונטיים חלה כולה או חלקה (די ביום אחד) בתוך התקופה הקובעת השנייה, היום האחרון שלה נדחה בשלושה חודשים — שתחילתם במועד המאוחר מבין השניים:

• היום האחרון של התקופה הקובעת השנייה (31.5.2026) — כלומר דחייה עד 31.8.2026; או
• היום האחרון המקורי של התקופה, אלמלא ההארכה — ואז מוסיפים לו שלושה חודשים.

המשמעות המעשית: מי שהמועד המקורי שלו היה מוקדם, "נוחת" על 31.8.2026; ומי שהמועד המקורי שלו מאוחר יותר, מקבל שלושה חודשים נוספים מעבר לאותו מועד. נוסיף כי לפי הוראת הביצוע, לשר האוצר יש סמכות — באישור ועדת חוקה — להאריך את התקופה הקובעת השנייה בתקופות נוספות של עד שלושה חודשים כל אחת, ובלבד שההארכה הכוללת הרלוונטית לחוק מיסוי מקרקעין לא תעלה על תשעה חודשים.

שתי דוגמאות מתוך הוראת הביצוע

הוראת הביצוע כוללת דוגמאות מספריות. כך למשל, יחיד שרכש דירה חלופית (שאינה מקבלן) ביום 1.9.2024 היה נדרש למכור את הדירה הקודמת עד 1.3.2026 — ולאחר ההארכה הוא רשאי למכור אותה עד 31.8.2026. לעומת זאת, מי שרכש דירה חלופית ביום 30.4.2025 ונדרש למכור עד 31.10.2026, יוכל למכור עד 31.1.2027 — כלומר שלושה חודשים מעבר למועד המקורי, שהוא המאוחר מבין החלופות.

למי זה רלוונטי: שלושה מצבים במס רכישה

הסעיפים שהוארכו בהקשר של מס רכישה נוגעים בעיקר לשלושה ציבורים:

• משפרי דיור — סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר חישוב מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה בתנאי שהדירה הקודמת נמכרת בתוך התקופה הקבועה בחוק. לפי הוראת הביצוע, מי שרכש את הדירה החלופית מיום 1.6.2023 ועד 31.5.2025 עמדו לרשותו 18 חודשים; מי שרכש מיום 1.6.2025 ואילך — 24 חודשים; וברכישה מקבלן — 12 חודשים ממועד קבלת החזקה.
• רוכשים שדירתם הקודמת נרכשה בקבוצת רכישה — סעיף 9(ג1ג)(2)(ב1)(2)(ב), שבו התקופה למכירת הדירה הקודמת היא 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
• עולים ותושבים חוזרים ותיקים — סעיף 9(ג1ג)(4)(ב), שלפיו יחיד ייחשב "תושב ישראל" לצורך מדרגות דירה יחידה אם הפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה. גם כאן, אם חלק מהשנתיים נופל בתקופה הקובעת השנייה — קמה זכאות להארכה.

לא בטוחים אם המועד שלכם הוארך? זו בדיוק הנקודה שבה כדאי לבדוק את התאריכים לפני שמקבלים החלטה עסקית. נשמח לסייע — 03-683-4455, ייעוץ ראשוני ללא תשלום.

גם במס שבח: סעיפים 49ג(1) ו-49ה

ההארכה אינה מוגבלת למס רכישה. הוראת הביצוע מתייחסת גם לסעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין — חזקת "דירה יחידה" לצורך הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), כאשר בבעלות המוכר דירה חלופית שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת — וכן לסעיף 49ה, המאפשר פטור (מלא או חלקי) למי שמוכר שתי דירות ורוכש דירה חלופית תחתן, בכפוף ללוחות הזמנים ולמגבלות השווי הקבועים בסעיף. גם כאן, כאשר חלק מהתקופה נופל בתקופה הקובעת השנייה — המועד נדחה לפי אותו מנגנון.

הוראת הביצוע מבהירה נקודה מעשית חשובה: מאחר שמוארכת גם התקופה לרכישת הדירה החלופית לפי סעיף 49ה(א)(4), להארכה זו יש השפעה גם על הזכאות לתחשיב דירה יחידה במס רכישה.

מה כדאי לעשות בפועל

• לבדוק את התאריך המדויק. ההארכה נגזרת מיום רכישת הדירה החלופית (או ממועד מסירת החזקה מקבלן, או ממועד השלמת הבנייה בקבוצת רכישה) — ולא מתאריך שרירותי. חישוב שגוי של יום אחד עלול להוציא עסקה מגדר ההארכה.
• לציין את הדבר בשומה. רשות המסים ביקשה במפורש כי עורכי דין ונישומים יציינו בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה, במקרים שבהם חל החוק, כי "המועדים בעניין הליכי המס כפופים להוראות חוק הארכת המועדים בעקבות מלחמת שאגת הארי".
• לזכור שהמדרגות עצמן קפואות. במקביל להארכת המועדים, סכומי מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה אינם מתעדכנים מדי שנה: לפי כל-זכות, המדרגות שנקבעו החל מ-16.1.2024 חלות עד 15.1.2028, כאשר על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא משולם מס רכישה בדירה יחידה. הקפאה זו משפיעה על תכנון עסקה בדיוק כמו לוחות הזמנים.

סיכום

הארכת המועדים בעקבות מלחמת "שאגת הארי" נותנת אוויר לנשימה למשפרי דיור, לרוכשים בקבוצות רכישה ולעולים ותושבים חוזרים — אך היא ממוקדת, טכנית ותלוית תאריכים. מי שמסתמך עליה בלי לבדוק את החישוב עלול למצוא את עצמו מחוץ להארכה, ועם חיוב מס רכישה לפי דירה נוספת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. מנגד, מי שכבר שילם מס גבוה מתוך הנחה שלא יספיק למכור — ייתכן שכדאי לו לבחון מחדש את מצבו.

למאמרים נוספים בתחום ראו את עמוד נדל"ן בישראל — מקרקעין והתחדשות עירונית.

משרד עורכי דין ונוטריון נוריאלי זמיר, תל אביב, מלווה עסקאות מקרקעין ותכנון מס לרוכשים ולמוכרים. נשמח לסייע בבדיקת המועדים החלים על העסקה שלכם: 03-683-4455 או דרך טופס יצירת הקשר. ייעוץ ראשוני ללא תשלום.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לגופו — מומלץ להיוועץ בעורך דין.